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调控重压,房价最可能大跌的三个城市最新曝光!

2017年12月19日来源:地产情报国内动态责任编辑:wuyanglin

临近年末,高层关于房地产市场透露了很多信号,利好消息基本上没有,很多朋友关心,明年房价会不会上涨。

居民杠杆率对房价有「放大」效应

临近年末,高层关于房地产市场透露了很多信号,利好消息基本上没有,很多朋友关心,明年房价会不会上涨。

在之前的文章中,我们已经明确,基本的判断是明年投资房产的机会很少。

上涨希望渺茫,大概率应该是下降,所以,今天的文章主要探讨明年房价最有可能大跌的三个城市,判断的最基本依据是居民杠杆率。

居民杠杆率很重要

要让房价下跌的原因很多,比如征收房产税,比如政府直接限价,或者大批量增加土地供给,但在目前的状态下,居民杠杆率是最值得参考的指标之一。

居民杠杆率是指居民贷款/居民存款的比值,比如厦门10月份当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元,居民杠杆率为188.38%。

根据国家资产负债表研究中心11月下旬发布《三季度中国去杠杆进程报告》显示,中国家庭贷款、存款比从去年底的44.8%上升到三季度的48.6%。

按照国际上的说法,良性的杠杆率数值应在50%以下。这也是为什么我们在银行办理住房贷款时,银行建议月房贷偿还金额不得超过个人或家庭月收入的50%。

中国家庭高负债主要是被城市房产「绑架」。3季度末,居民整体未还贷款总额为39.1万亿,其中个人购房贷款余额为21.1万亿,占总贷款余额的54%。

但不同地区、不同年龄段家庭之间显现出较大差异。中国家庭贷款、存款比最高的是福建,高达105%,而最低的山西,仅为20%,浙江80%位列第三。

这个指标为什么重要,买过房子的人都有直观感受,在一线城市和部分二线城市,绝大部分购房者买房时都需要从银行借款,一般是首付30%,贷款70%。

甚至在有些城市,由于房价快速上涨,很多购房者(一部分是投机者)会从银行之外的渠道获得贷款,比如8、9月份盛行的「首付贷」、「尾款贷」、「赎楼贷」等。

所以,有很多人购买一套房,贷款的比例可能已经超过了70%,在房价上涨过程中,尽管资金成本高一些,但会低于房价涨幅。

这样算一下,贷款买房,尤其是高杠杆(借款比例高)买房还是很划算的,别人买一套房赚钱,自己可以用同样的首付钱买两套房。

在房价上涨的大周期中,理论上杠杆率越高,获得的收益也会越大,但是在房价横盘或下降的通道,投资者需要承担更大的风险。

这个道理和2015年股市暴涨暴跌是一样的,6月份之前,股市不断上涨,很多投资者借钱炒股,融资融券、场外资金都涌入股市。

这些资金助长了股市非理性上涨,后来监管层感觉风险太大,发出警告信号,嗅觉灵敏的机构资金出逃,股市下跌,很多借钱炒股的机构和散户账户触及平仓线。

接下来的景象很多人可能现在还历历在目,股市接连几天跌停,更多的人被强制平仓,更多资金出逃,A股从最高的5178点跌到2016年2月末的2687点。

其实房市也是这样,不过涨跌的周期会比股市长一些,主要是交易不会像股市那么频繁,但道理是一样的。

如果一个城市的房地产市场持续调控,资金杠杆过高的投资者无法变现,在没有新的收入来源的情况下,就会甩卖房产。

卖的人多,接盘者少,房价必然是下降的,房价下降,恐慌性抛售会更多,这种恶性循环一旦形成,后果将非常严重。

重点城市居民杠杆率

重点城市居民杠杆率

2016年全国居民杠杆率为55%,这算是中国人民的平均杠杆使用率,以下几个城市的居民杠杆率大幅高于这个比值。

先说说北京和上海,这是一线城市中中国楼市最有代表性的两个城市,从今年一季度的数据来看,北京的居民杠杆率为49.5%,上海为65.9%。

「真话财经」又查询了截止10月末北京的数据,存贷款余额分别是28382.2亿元和16215.67亿元,居民杠杆率为57%。

除了北京和上海,广州的居民杠杆率第一季度为79.2%,苏州今年一季度的居民杠杆率水平91.5%,在全国来说已经很高了,但是和2016年相比下降了一些。

下面,「真话财经」将重点分析目前国内最有可能出现这种情况的城市,他们都有一个共同的特点居民杠杆率很高,已经超过了100%,也就是说居民贷款额已经超过居民存款额。

如果放在一个家庭,就是家庭债务已经高于家庭收入了,如果经济出现问题,这类家庭经济风险会高于没有债务的家庭。

从今年一季度的数据来看,居民杠杆率最高的城市是厦门,为161.1%,虽然比2016年的163.1%下降了一些,但在全国都是最高的。

10月份,厦门的居民杠杆率又大幅上升了,当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元,居民杠杆率为188.38%。

所以,从上述数据可以看出,厦门居民加杠杆炒房的投资客很多,这也从一个侧面说明,厦门房价的泡沫是比较严重的。

所以,在严格的调控政策打压下,厦门的房地产市场萎缩的最厉害。

数据显示,2016年厦门一手房成交量309万平米,二手房成交量558万平米。今年1-4月份,厦门的一手房成交量只剩下可怜的57万平米,预计全年也就是200万平米左右。

合肥的居民杠杆率也很高,2017年一季度为114.9%,这也说明,合肥房价存在爆炒的现象。

数据显示,今年一季度,合肥的一手房成交量仅41万平米,专家预计,今年全年成交量能达到150万到200万平米。

和上述两个城市相比,深圳房价上涨的支撑因素很多,比如经济更具活力,外来人口不断涌入等。

但如果单从居民杠杆率来看,深圳的房价现在也很高了,一季度深圳的居民杠杆率为148.2%。

「真话财经」也查了深圳10月份的数据,住户存款减少了293.38亿元,住户部门贷款增加159.79亿元,这说明居民杠杆率还在增加。

所以,同为一线城市,在严格的房地产调控政策下,深圳的房价跌幅会大于北京、上海和广州。

从去年4月份开始,深圳的房价一直在阴跌,成交量也比较惨淡。2016年一季度深圳二手房成交总量16477套,到今年一季度只剩下9731套,萎缩幅度41%。

最后,要说的是,居民杠杆率只是衡量房价风险的一个因素,它对房价有「放大」效应,在上涨的时候,可以让房价迅速冲高,在下跌的时候会加速泡沫的破裂。

除了居民杠杆率,衡量一个城市未来房价是否涨跌的因素还有很多,比如产业的完整程度、常住居民的数量、城市创新能力的强弱等。

所以,如果把厦门、深圳、合肥放在一起对比,短期来看,这些城市房价下跌的风险都很大,但长远来看,深圳的潜力会高于这两个城市。

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